Incendios Estructurales en Oficinas, Apartamentos y Apartaestudios, ¿Qué está sucediendo con la Protección Contra Incendios en la Propiedad Horizontal? Español – portugués – Inglés

Estas escenas se están haciendo cada vez más frecuentes en nuestras ciudades, donde la densidad poblacional va cada vez más en aumento, por lo que continuamente, se ven más edificaciones de gran altura con ocupaciones mixtas, bien sea, residenciales y comerciales, o las más comunes que se dividen entre las dos mencionadas anteriormente, sumadas de ocupaciones mercantiles (oficinas, consultorios, pequeños comercios, sótanos y parqueaderos entre otros), es por ello, que los riesgos potenciales incendios, son altos, más aún considerando que la mayoría de los códigos y  normatividad de la construcción y de la protección contra incendios en nuestros países, no obliga a los constructores ni a los propietarios a tener medios eficaces que se ha comprobado, son los únicos capaces de controlar, evitar la propagación y hasta extinguir incendios; los rociadores automáticos de protección contra incendios.

Y es que estos pequeños dispositivos, gozan de una efectividad importante, en cuanto a protección contra incendios se refiere, sin embargo, cómo lo mencioné líneas atrás, la reglamentación contra incendios de la mayoría de los países de sudamerica, no los contempla como obligatorios para ocupaciones residenciales y tiene algunos vacíos “legales” en cuanto a oficinas y ocupaciones mercantiles, pues solo para determinada cantidad de metros cuadrados, contempla su instalación.

Ahora bien, como se ha evidenciado, a lo largo de los últimos años y debido a las pocas posibilidades de encontrar terrenos aptos para la habitabilidad, se ha incrementado de manera importante la construcción de edificios de gran altura (definido por el manual de protección contra incendios de la NFPA, 5ta. edición), como una construcción que consta de más de 23m de altura desde su punto geodesico cero, los cuales, según NFPA 101 (Código de seguridad Humana) deben obligatoriamente contar con sistemas de rociadores automáticos y a su vez alimentados por una bomba de protección contra incendios; el problema con este párrafo es que a  la mayoría de constructoras NO les interesa la protección contra incendios de este tipo de ocupaciones, pues consideran que los sistemas de rociadores automáticos, incrementan de manera importante los costos de este tipo de proyectos, ( está demostrado que en promedio la protección contra incendios con rociadores automáticos de 1m² de propiedad es menos del 5% del valor comercial de 1m² de edificación, rubro más que razonable), no obstante, la negativa a la adecuada protección contra incendios de apartamentos, apartaestudios y locales comerciales, hace que se contemplen alternativas con un grado de efectividad inferior al de los rociadores automáticos; eligiendo sistemas de tubería vertical y mangueras (conocidos comercialmente como gabinetes) y si bien, son sistemas de protección contra incendios que cuentan con una norma de diseño e instalación creada por NFPA,  son medios manuales; lo que los hace también propensos a fallas, tanto de operación y funcionamiento, cómo de mantenimiento y capacitación, pues por ejemplo, es requerido que este tipo de sistemas sea operado por personal de bomberos o personal capacitado en su uso, ya que el manejo de las presiones generadas en estos dispositivos, hace que se presenten incidentes, si no se tienen nociones básicas de operación de los mismos.

Adicionalmente, en Aras de reducir aún más los costos, se opta por instalar sistemas de bombeo de protección contra incendios de fabricación nacional, que en esencia son equipos de bombeo de suministro de agua potable pintados de rojo, pues sin equipos que no son destinados para el fin de proteger vidas y aún así se venden indiscriminadamente a precios que son muy atractivos para los jefes de costos pero que van en detrimento de la seguridad contra incendios de las personas que habitan las edificaciones dónde las instalan

Por otro lado y no menos importante, se suma la ausencia de inspección prueba y mantenimiento de los sistemas de protección contra incendios instalado; los cuales son programas  definitivos para que la confiabilidad de estos sistemas prevalezca, y que en la mayoría de nuestros países son de obligatorio cumplimiento; eso sí, llevados a cabo de manera consciente y responsable.

Pero, ¿qué se puede hacer ante un panorama tan desalentador en el papel, según lo expuesto por el autor de este artículo? Si bien es importante conocer la problemática expuesta, (por más incómoda e increíble que parezca)  hay muchas acciones que es posible implementar paulatinamente, y ud. Amigo lector, como administrador de propiedades horizontales, analista de seguros para P.H o simplemente como residente de alguna de estas propiedades sin proteger, puede implementar o alentar  las siguientes acciones propuestas:

1. Es común encontrar construcciones antiguas que no cuentan con absolutamente nada de PCI en su haber, así que Si su edificación de residencia o la propiedad que administra, no cuenta con absolutamente ningún sistema de protección contra incendios, puede iniciar buscando con una compañía especialista en protección contra incendios, la generación de un plan maestro de protección contra incendios, el cual constará de una ingeniería conceptual de protección contra incendios, análisis de riesgos, ingeniería básica y de detalle con planimetría y cálculos hidráulicos. Planos de ubicación de extintores y planos de evacuación junto con un programa de atención a emergencias. Este estudio le dará las herramientas para conocer temas puntuales e importantes como el presupuesto requerido para la implementación de un sistema de protección contra incendios, ya que,  contando con un diseño revisado, los sobre costos e imprevistos surgidos serán mínimos, en comparación a realizar proyectos llave en mano( proyectos sin diseños y estudios preliminares, parece increíble pero así se manejan muchos proyectos de PCI en el país ) que hacen que los costos se incrementen de manera importante

2. Si su edificación o la propiedad que administra ya cuenta con un sistema de protección contra incendios pero no cuenta con un programa de inspección prueba y mantenimiento, (registros de pruebas, inspecciones, o evaluaciones) busque la posibilidad de contratar un evaluación de su sistema, lo cual, en esencia es una inspección y pruebas de los sistemas de PCI con los que cuenta, basados en una normatividad especializada ( bien sea NFPA 25 para sistemas de extinción a base de agua o el capítulo 14 del código de alarmas NFPA 72) lo que le dará un panorama importante de como abordar la administración de su sistema de protección contra incendios de su edificación, eso sí, buscando siempre una compañía especialista en este fin.

3. Si cuenta con un sistema de protección contra incendios pero el mismo parece abandonado o inoperativo, puede remitirse a las recomendaciones del punto 2

4. En el caso que administre una propiedad horizontal, Exponga esta situación ante el consejo de propiedad para que sea un punto que sea de común interés y muestre así su gestión de manera responsable en este importante tema y es posible que se brinden soluciones como las antes expuestas, en caso contrario, habrá dado una opinión importante sobre un tema trascendental para la propiedad horizontal que administra o en la que reside y la responsabilidad no será por omisión del tema en mención.

5. Como residente de una edificación sin PCI, puede buscar asesoría para implementar un sistema de rociadores automáticos en su apartamento, apartaestudio, o casa, lo cual es bastante viable y sostenible, dadas las tecnologías modernas y actualizaciones de estos dispositivos que efectivamente salvan vidas.

Germán Augusto Ripe Jaime

Ing. Mecánico

Certified Fire Protection Specialist por NFPA

Director En Inconin Fire Ltda

+573144318423

 

Portugues

Incêndios estruturais em escritórios, apartamentos e estúdios, o que acontece com a proteção contra incêndios na propriedade horizontal?

Estas cenas são cada vez mais frequentes nas nossas cidades, onde a densidade populacional aumenta cada vez mais, por isso vemos continuamente mais edifícios altos com ocupações mistas, sejam residenciais e comerciais, ou as áreas mais comuns que se dividem entre as duas acima mencionadas , somadas às ocupações comerciais (escritórios, consultórios médicos, pequenos comércios, subsolos e estacionamentos, entre outros), razão pela qual os riscos potenciais de incêndio são elevados, ainda mais considerando que a maioria dos códigos e regulamentos de construção e proteção contra incêndio nos nossos países não obrigam os construtores ou proprietários a disporem de meios eficazes e comprovados, são os únicos capazes de controlar, prevenir a propagação e até extinguir incêndios; sprinklers automáticos de proteção contra incêndio.

E esses pequenos dispositivos são altamente eficazes em termos de proteção contra incêndio, porém, como mencionei anteriormente, as regulamentações contra incêndio da maioria dos países da América do Sul não os consideram obrigatórios para ocupações residenciais e apresentam algumas lacunas “legais” em termos de escritórios e ocupações comerciais. , já que apenas para uma determinada quantidade de metros quadrados sua instalação está contemplada.

Ora, como foi demonstrado, ao longo dos últimos anos e devido às poucas possibilidades de encontrar terrenos aptos para habitação, a construção de edifícios altos (definidos pelo manual de protecção) aumentou significativamente. como uma construção que consiste em mais de 23m de altura a partir do seu ponto geodésico zero, que, de acordo com a NFPA 101 (Código de Segurança da Vida) deve necessariamente possuir sistemas de sprinklers automáticos e ao mesmo tempo acionados por bomba de proteção contra incêndio; O problema deste parágrafo é que a maioria das empresas de construção NÃO está interessada na protecção contra incêndios para este tipo de ocupação, uma vez que consideram que os sistemas automáticos de sprinklers aumentam significativamente os custos deste tipo de projecto (está provado que, em média, os incêndios a proteção com sprinklers automáticos para 1m² de imóvel é inferior a 5% do valor comercial de 1m² de prédio, item mais que razoável), porém, a recusa em fornecer proteção adequada contra incêndio para apartamentos, estúdios e estabelecimentos comerciais, provoca alternativas para ser considerados com menor grau de eficácia que os sprinklers automáticos; optar por sistemas verticais de tubos e mangueiras (comercialmente conhecidos como gabinetes) e embora sejam sistemas de proteção contra incêndio que possuem padrão de projeto e instalação criado pela NFPA, são meios manuais; o que também os torna propensos a falhas, tanto na operação como no funcionamento, bem como na manutenção e formação, pois por exemplo, é necessário que este tipo de sistemas sejam operados por bombeiros ou pessoal treinado na sua utilização, uma vez que a gestão do as pressões geradas nestes dispositivos provocam a ocorrência de incidentes se você não tiver noções básicas de seu funcionamento.

Adicionalmente, no sentido de reduzir ainda mais os custos, optou-se pela instalação de sistemas de bombagem de protecção contra incêndios de fabricação nacional, que são essencialmente equipamentos de bombagem para abastecimento de água potável pintados de vermelho, pois sem equipamentos que não se destinam à protecção de vidas e ainda assim são vendidos indiscriminadamente a preços muito atrativos para os gestores de custos, mas que prejudicam a segurança contra incêndios das pessoas que residem nos edifícios onde estão instalados.

Por outro lado e não menos importante, verifica-se a ausência de inspecção, ensaio e manutenção dos sistemas de protecção contra incêndios instalados; que são programas definitivos para que prevaleça a fiabilidade destes sistemas e que na maioria dos nossos países são obrigatórios; sim, realizado de forma consciente e responsável.

Mas o que fazer diante de um panorama tão desanimador no papel, como afirma o autor deste artigo? Embora seja importante conhecer o problema exposto, (por mais incômodo e incrível que possa parecer) há muitas ações que podem ser implementadas gradativamente, e você. Caro leitor, como gestor de condomínios, analista de seguros da P.H ou simplesmente como morador de um desses imóveis desprotegidos, você pode implementar ou incentivar as seguintes ações propostas:

1. É comum encontrar edifícios antigos que não possuem absolutamente nenhum sistema de proteção contra incêndio (PCI) , portanto, se o seu prédio residencial ou o imóvel que você administra não possui absolutamente nenhum sistema de proteção contra incêndio, você pode começar pesquisando com uma empresa especializada em incêndio proteção contra incêndio, a geração de um plano diretor de proteção contra incêndio, que consistirá em engenharia conceitual de proteção contra incêndio, análise de risco, engenharia básica e detalhada com planimetria e cálculos hidráulicos. Planos de localização de extintores de incêndio e planos de evacuação, juntamente com um programa de resposta a emergências. Este estudo dar-lhe-á as ferramentas para conhecer questões específicas e importantes como o orçamento necessário para a implementação de um sistema de protecção contra incêndios, uma vez que, com um design revisto, os custos extra e imprevistos que surgirem serão mínimos, em comparação com a realização de projetos turnkey (projetos sem desenhos e estudos preliminares, parece incrível mas é assim que muitos projetos PCI são tratados no país) o que faz com que os custos aumentem significativamente

2. Se o seu prédio ou imóvel que você administra já possui sistema de proteção contra incêndio, mas não possui programa de inspeção, testes e manutenção (registros de testes, inspeções ou avaliações) procure a possibilidade de contratar uma avaliação do seu sistema, que, em essência, é uma inspeção e teste dos sistemas PCI que possui, com base em regulamentos especializados (seja NFPA 25 para sistemas de extinção à base de água ou capítulo 14 do código de alarme NFPA 72) que lhe dará uma visão geral importante de como abordar a administração do sistema de proteção contra incêndio do seu prédio, buscando sempre uma empresa especializada neste fim.

3. Se possui um sistema de proteção contra incêndios mas este parece abandonado ou inoperante, pode consultar as recomendações do ponto 2

4. Caso administre um condomínio, apresente esta situação à junta imobiliária para que seja um ponto de interesse comum e assim mostre a sua gestão de forma responsável sobre esta importante questão e é possível que sejam fornecidas soluções tais como os acima indicados, caso contrário, você terá dado um parecer importante sobre uma questão transcendental para o condomínio que administra ou no qual reside e a responsabilidade não será por omissão da questão em questão.

5. Como morador de um prédio sem PCI, você pode buscar orientação para implementar um sistema de sprinklers automáticos em seu apartamento, estúdio ou casa, o que é bastante viável e sustentável, dadas as tecnologias modernas e atualizações desses dispositivos que efetivamente salvam vidas .

Germán Augusto Ripe Jaime

Engenheiro mecânico

Especialista certificado em proteção contra incêndio pela NFPA

Diretor na Inconin Fire Ltda

+573144318423

English

Structural Fires in Offices, Apartments and Studio Apartments, What is Happening with Fire Protection in Horizontal Property?

These scenes are becoming more and more frequent in our cities, where population density is increasingly increasing, so we continually see more high-rise buildings with mixed occupations, either residential and commercial, or the most common areas that are divided between the two mentioned above, added to commercial occupations (offices, doctors’ offices, small businesses, basements and parking lots, among others), which is why the potential fire risks are high, even more so considering that most of the codes and regulations for construction and fire protection in our countries do not oblige builders or owners to have effective means that have been proven, they are the only ones capable of controlling, preventing the spread and even extinguishing fires; automatic fire protection sprinklers.

And these small devices are highly effective in terms of fire protection, however, as I mentioned earlier, the fire regulations of most South American countries do not consider them mandatory for residential occupations and has some “legal” gaps in terms of offices and commercial occupations, since only for a certain amount of square meters, its installation is contemplated.

Now, as has been shown, over recent years and due to the few possibilities of finding land suitable for habitation, the construction of high-rise buildings (defined by the protection manual) has increased significantly. fires of the NFPA, 5th edition), as a construction that consists of more than 23m in height from its zero geodetic point, which, according to NFPA 101 (Life Safety Code) must necessarily have automatic sprinkler systems and at the same time powered by a fire protection pump; The problem with this paragraph is that the majority of construction companies are NOT interested in fire protection for this type of occupation, since they consider that automatic sprinkler systems significantly increase the costs of this type of project (it has been proven that on average, fire protection with automatic sprinklers for 1m² of property is less than 5% of the commercial value of 1m² of building, a more than reasonable item), however, the refusal to provide adequate fire protection for apartments, studio apartments and commercial premises , causes alternatives to be considered with a lower degree of effectiveness than automatic sprinklers; choosing vertical pipe and hose systems (commercially known as cabinets) and although they are fire protection systems that have a design and installation standard created by NFPA, they are manual means; which also makes them prone to failures, both in operation and functioning, as well as maintenance and training, since for example, it is required that this type of systems be operated by fire personnel or personnel trained in their use, since the management of The pressures generated in these devices cause incidents to occur if you do not have basic notions of their operation.

Additionally, in order to further reduce costs, it is decided to install nationally manufactured fire protection pumping systems, which are essentially pumping equipment for drinking water supply painted red, since without equipment that is not intended for in order to protect lives and yet they are sold indiscriminately at prices that are very attractive to cost managers but that are detrimental to the fire safety of the people who live in the buildings where they are installed.

On the other hand and no less important, there is the absence of inspection, testing and maintenance of the installed fire protection systems; which are definitive programs so that the reliability of these systems prevails, and which in most of our countries are mandatory; yes, carried out in a conscious and responsible manner.

But what can be done in the face of such a discouraging panorama on paper, as stated by the author of this article? Although it is important to know the problem exposed, (as uncomfortable and incredible as it may seem) there are many actions that can be implemented gradually, and you. Dear reader, as a manager of condominium properties, insurance analyst for P.H or simply as a resident of one of these unprotected properties, you can implement or encourage the following proposed actions:

1. It is common to find old buildings that have absolutely no PCI under their belt, so If your residential building or the property you manage does not have absolutely any fire protection system, you can start by looking for a specialist company. in fire protection, the generation of a master fire protection plan, which will consist of conceptual fire protection engineering, risk analysis, basic and detailed engineering with planimetry and hydraulic calculations. Fire extinguisher location plans and evacuation plans along with an emergency response program. This study will give you the tools to know specific and important issues such as the budget required for the implementation of a fire protection system, since, with a revised design, the extra costs and unforeseen events that arise will be minimal, compared to carrying out projects turnkey (projects without preliminary designs and studies, it seems incredible but this is how many PCI projects are handled in the country) which causes costs to increase significantly

2. If your building or the property you manage already has a fire protection system but does not have an inspection, test and maintenance program (test records, inspections, or evaluations) look for the possibility of hiring an evaluation of your system, which, in essence, is an inspection and testing of the PCI systems it has, based on specialized regulations (either NFPA 25 for water-based extinguishing systems or chapter 14 of the NFPA 72 alarm code ) which will give you an important overview of how to approach the administration of your building’s fire protection system, always looking for a company that specializes in this purpose.

3. If you have a fire protection system but it seems abandoned or inoperative, you can refer to the recommendations in point 2

4. In the event that you manage a condominium, present this situation to the property council so that it is a point of common interest and thus show your management in a responsible manner on this important issue and it is possible that solutions will be provided such as those stated above, otherwise, you will have given an important opinion on a transcendental issue for the condominium that you manage or in which you reside and the responsibility will not be due to omission of the issue in question.

5. As a resident of a building without PCI, you can seek advice to implement an automatic sprinkler system in your apartment, studio apartment, or house, which is quite viable and sustainable, given modern technologies and updates to these devices that effectively save lives. .

German Augusto Ripe Jaime

Mechanical Engineer

Certified Fire Protection Specialist by NFPA

Director at Inconin Fire Ltda

+573144318423